di David Di Francescantonio - La Cassazione, con la nota sentenza n. 7743/2017, ha generato un terremoto sulle ripartizioni di spesa nei condomni. Sulle basi di questa sentenza, si diffusa un'interpretazione estensiva secondo la quale alcuni beni condominiali (nello specifico, i cortili) sarebbero soggetti automaticamente al regime della comunione, ivi incluso il fatto che la ripartizione sarebbe da effettuarsi in parti uguali tra tutti i comproprietari. Tale interpretazione appare tuttavia errata.
Il ricorso
Con questa sentenza, la Cassazione si pronunciata sul ricorso di una condomina, gi soccombente nella sentenza della Corte d'appello di Venezia n. 1713/2015 e nella sentenza del Tribunale di Venezia n. 526/2011, con cui si voleva far accertare dalla Corte Suprema che un'area scoperta circostante l'edificio condominiale dovesse essere considerata soggetta alle regole condominiali ed alle
tabelle millesimali, invece che considerata bene in comunione tra lei e altro soggetto.
Oltre a motivi prettamente processuali (violazione e falsa applicazione ex art. 345 c.p.c.), la signora sollevava la questione dell'art. 1117 cod. civ., secondo cui i cortili rientrano tra le parti comuni dell'edificio e quindi sono beni condominiali.
Fatti di causa e ragioni della decisione
Nel 1973, la Sig.ra, proprietaria di un immobile, ha venduto a una coppia un appartamento al secondo piano dello stesso, precisando nell'atto di
compravendita di riservarsi per s l'area scoperta.
La Corte, inopinabilmente, ha ritenuto che il
condominio sia sorto in questo momento,
"ipso iure et facto, essendo stata alienata a terzi la prima unit immobiliare suscettibile di interpretazione autonoma e separata".
Successivamente, la signora, in qualit di unica proprietaria dell'area scoperta, disponeva della stessa con un atto di
compravendita del 1981, nel quale si comprendeva nella compropriet ceduta al anche l'area scoperta. Non avendo determinato con questo atto la quota spettante a ciascuno dei due comproprietari sulla cosa comune, la Corte ha evidentemente (e, anche se non serve dirlo, giustamente) presunto
la pari entit delle quote alla comunione ex art. 1101 c.c.
In altre parole, poich al momento in cui sorto il
condominio la signora si riservata la
propriet dell'area scoperta, questa chiaramente
non divenuta condominiale. Quando successivamente la stessa ha venduto la compropriet dell'area - non condominiale, e ci pacifico altrimenti non avrebbe potuto venderla -
tale bene stato assoggettato al regime della comunione tra loro due, e non dell'intero
condominio.
Errato ritenere che la sentenza incida sulle ripartizioni dei beni condominiali
Questa sentenza della Cassazione
non quindi intervenuta sulle modalit di ripartizione dei costi di manutenzione di un cortile condominiale, decidendo tra
tabelle millesimali o divisione in parti uguali, ma si
limitata a qualificare giuridicamente se una determinata area oggetto di compropriet tra due soggetti potesse essere considerata area condominiale ex art. 1117 cod.civ.
Purtroppo, un grande numero di siti internet hanno riportato questa sentenza come se fosse una rivoluzione, come se avesse determinato che le spese condominiali relative ai cortili esulino dalle
tabelle millesimali perch da ripartire in parti uguali. Si auspica un immediato ravvedimento da parte di questi siti, poich molti condomini si stanno affidando a questa discutibile interpretazione estensiva per ripartire i propri costi, con
evidente danno ingiusto per i condmini con meno millesimi.
La corretta ripartizione delle spese dei cortili secondo millesimi
L'art. 1139 del
codice civile rinvia alle norme sulla comunione in generale (art. 1101 e ss. c.c.)
solo in caso di lacuna delle norme sul
condominio (artt. 1117 e ss. c.c.). Il cortile invece espressamente individuato come bene condominiale dall'art. 1117 c.c.
L'art. 1123 c.c. stabilisce che
le spese necessarie alla conservazione delle parti comuni dell'edificio (quindi art. 1117 c.c., cos rubricato)
debbano essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della propriet di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Fate bene attenzione quindi:salvo diverso accordo e casi particolari, i costi relativi ai cortili condominiali sono generalmente da ripartirsi secondo millesimi.
